東五環、南五環即將突破“8萬+”，北京“五環”要全面爆發了？

隨著北京第三批集中供地的結束，“第四批集中供地”已經迫在眉睫了，根據最新的“網傳消息”，北京2022年最后一批集中供地又拿出了“27宗”。

最重要的是，根據目前的“部分用地指導價”來看，北京部分板塊的房價又要上漲了。

根據“網傳版的第四批集中供地”信息看，27宗地中有兩個板塊尤其值得關注：一個是“朝陽的平房鄉板塊”，另外一個是“豐臺的槐新板塊”。

這兩個板塊有兩個共同的特征：

第一個“共同的特征”是位置都在北京五環邊上，其中“朝陽平房鄉-常營”的位置已經在東五環外了，“豐臺槐新-新宮”則在南四環和南五環之間。

第二個“共同特征”是市場指導價都有了明顯提升，均實現了“8萬+”的房價水平，確實有點嚇人。

最關鍵的是，這是在北五環、西五環陸續突破“8萬+”房價之后，東五環和南五環也即將突破“8萬”房價的基本趨勢。

很顯然，北京“五環”要“全面爆發”了。

按照這個趨勢發展，未來北京五環邊的“房價”極有可能都要突破“8萬+”的房價水平了。

一說到這里，很多人自然就會想到：如果北京五環的房價都要“突破8萬+”，那么未來北京四環里的房價“那不是要突破10萬+”了，甚至可能都要達到“15萬+”了?

這種思維仍然停留在北京傳統的“房價環線”邏輯中：二環比三環貴，三環比四環貴，四環自然就一定比五環貴。

但事實可能“并非如此”!

北京的房價早就已經打破了“環線邏輯”，而進入了新的“房價邏輯”，北京新的房價邏輯中，“產業和品質”占了更重要的位置。

尤其是“產品品質”，在北京的房價上漲邏輯中，分量越來越大。

自從2020年以來，北京部分“品質次新板塊”的房價出現了連續性的暴漲行情：從“朝陽的新北苑板塊”到“朝青板塊”，再到“石景山的魯谷板塊”。

房價可以說是連續突破“8萬+”，甚至是“9萬+”和“10萬+”，房價漲的讓人完全“摸不著頭腦”，完全打破了“舊的環線房價邏輯”。

而這些板塊無一不是“五環邊，甚至是五環外”的板塊，但品質次新項目相對集中，配套發展成熟，從而迎來房價的“一輪又一輪暴漲”。

當然這些板塊還要另外一個共同特點，那就是“強產業的輻射區”：望京輻射下的“新北苑板塊”，“金融街”輻射下的“魯谷板塊”，“國貿CBD”輻射下的“朝青板塊”。

所以如果未來在北京買房，還死守在“環線邏輯”，那你將錯過一輪又一輪的“房價上漲紅利”。

那么，為什么北京五環邊的“次新成熟板塊”的房價在這幾年會出現“明顯的房價上漲行情”呢?

原因就在于北京確定了“老城不再拆”的城市發展原則。

隨著北京城市中心區的“老房子”不再拆遷，尤其是四環內的房子不再實施“大拆大建”之后，老破小的房子比例越來越高。

根據我們從綠中介上看到的數據：北京東西城的“二手房存量”大概有8000套左右，但是20年房齡以上的二手房就占了接近6000套。

這就說明北京老城區二手房存量中，“老破小”至少占了75%以上。

這個比例，我們估計在北京四環內，應該在60%以上。

這些“老破小”一旦失去了“拆遷”的機會，就意味著會“越來越破”，而且將長期霸占北京老城區的土地資源。

必將迫使北京大量的改善需求，從而“外遷”北京五環外。

而這些大量的“外遷改善需求”，首選的板塊就是“次新品質房集中”，“配套相對成熟”，“軌道交通方便”，“距離工作地不遠”的板塊。

從而推動了“新北苑”，“朝青”和“魯谷”等五環“次新成熟板塊”的快速爆發。

“老城不再拆”，意味著北京改善人群“重回四環內”，已經基本失去了機會，未來只有不斷的，持續的，向五環外“疏解”。

北京五環邊和五環外的“品質次新和新房”板塊，只要生活配套能夠發展快速建設和成熟起來，房價必將持續上漲。

比如我們比較看好的“常營板塊”，“新宮板塊”，“長陽板塊”等次新品質板塊，未來的房價有望持續攀升。

而對于“五環外新房板塊”還需要一段時間來培育，但假以時日房價也會持續上升，比如“海淀永豐板塊”，“亦莊臺湖板塊”，“昌平南的生命科學園”板塊等，產品+配套+品質，只要到位，房價還會持續上升。

綜上所述，隨著北京確定“老城不再拆”的發展原則后，北京中心地區的“老破小”占比越來越高，北京大量的“改善需求”已經很難在中心城區“買到合適的房子了”。

從而迫使北京大量的“改善需求”不得不持續“疏解外遷”。

結果就是推動了北京五環房價的“全面爆發”。

這是北京未來發展的基本趨勢，北京“房價環線邏輯”依然全面崩塌，哪里產業發展最好，哪里配套成熟度最快，哪里房子的品質最強。

北京未來的房價就在哪里!

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